נדמה כי היום, יותר מכל תקופה אחרת בעבר, בייג'ינג היא אתר בניה אחד גדול על כל המשתמע מכך, כאשר הסינים מנופפים בפתגם המסורתי אשר נותן לגיטימציה להרס ולבניה המחודשת כי " אם הישן לא ילך – חדש לא יבוא" (jiu bu qu, xin bu lai – 旧不去新不来). אף שניתן לומר מנקודת מבט היסטורית, כי ענף הנדל"ן לא היה קיים בבייג'ינג עד לעשור האחרון היות ועד לשנת 1999, רוב התושבים העירוניים בסין זכו לדיור מסובסד מהממשלה המרכזית בעלות אפסית כמעט, תחת שיטת הקצאות בה המדינה סיפקה מגורים לכלל המועסקים בחברות ובאירגונים הממשלתיים, מוסדות ציבוריים, אקדמיות וכדומה, הנדל"ן הפך תוך עשור לתחום החם בסין ובייג'ינג, וכל ספקולציה בעניין מעוררת מחלוקת גדולה.

שלוש סיבות עיקריות גרמו בעשור האחרון לתנופת הבנייה בסין ובבייג'ינג בפרט. בשנת 1998, הציג הנשיא ג'ו רונג-ג'י חבילת רפורמות בהן נכללו שורה של רפורמות גם בתחום הדיור, במטרה להמריץ את הכלכלה בסין: הממשלה עודדה את הזכאים לדיור מהמפעלים הממשלתיים ועובדי מדינה - לרכוש את דירת מגוריהם מכיסם הפרטי, או לחילופין - לשלם דמי שכירות שיקבעו על פי ערך השוק האמיתי שלהם. כניסת סין לארגון הסחר העולמי ב – 2001 היוותה עוד זריקת מרץ לענף הנדל"ן בעיר. זכייתה של בייג'ינג לארח את המשחקים האולימפיים ב – 2002 נתפס כחותמת הסופית לתנופת הבנייה ומסדר המנופים שהשתלט על העיר בשנים האחרונות.

שאלת המפתח בסוגיית הנדל"ן בבייג'ינג היום היא מה צפוי להתרחש בענף בתקופה שלאחר האולימפיידה. השאלה עולה ומתחדדת לנוכח מחירי הדירות הגבוהים לצד מבנה השקעות לקוי בענף. המאפיין העיקרי של השוק כיום היא עליית המחירים הבולטת - מחיר מ"ר ממוצע לדירה (שיטת חישוב מקובלת בניגוד למחיר כולל לדירה) עומד היום על 840 דולר, עליה של כ – 19% מהשנה הקודמת, ומגיע עד לכדי 5000 דולר למ"ר בפרוייקטים היוקרתיים (ואף למעלה מזה). למרות זאת, בניגוד למה שהיה ניתן לצפות, עליית מחירי הדירות אינה משתקפת ברמת השכירות שנשארת יחסית נמוכה. על פי גורמים מקצועיים, הדבר עלול להצביע על התפתחותה של בועה נדל"נית וישנן ספקולציות רבות סביב שאלת ה - "מה יקרה". השפעת גורמים כמו חוסר האיזון בהיצע ובביקוש כתוצאה מהעדר כוחות שוק, וכן אוכלוסיה זרה שיצרה דחיפת ביקושים לנדל"ן מקומי, העלו את המחירים כלפי מעלה. בדומה לתופעה בארץ בה התרחשה עליית מחירים לנוכח העלייה בביקושים שיצרו יהודים מצרפת בערים הגדולות – ת"א, ירושלים ונתניה, גם בייג'נג "סובלת" מאותה התופעה: סינים "גולים" בעלי הון ואמצעים מהווים אחוז לא מבוטל מרוכשי הנדל"ן בבייג'ינג.
בפועל, היצע הדירות בסטנדרט המקומי הוא קטן ולא מספק (הכוונה היא לדיור אפשרי מבחינה כלכלית באיכות בינונית שלא מוגדרות כ – "High-End" והמיועדת לשכבה הממוצעת המרכיבה את רובה הגדול של אוכלוסיית בייג'ינג). הדבר יוצר בעייה לבעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה שאין ביכולתם לרכוש דיור במחיריו היום. גם כאן קיימת נטייה של בעלי הכנסה גבוהה לרכוש במקביל מספר יחידות, בעוד שאר האוכלוסיה כמעט ואינה רוכשת נדל"ן כלל. מבנה לקוי זה תורם לגידול בפער המעמדות שקיים גם כך בעיר ובסין בכלל. מאפיינים נוספים בולטים בענף הם שיעור תפוסה (Occupancy Rate) נמוך: בשנה החולפת עמד שיעור תפוסת הדירות (נדל"ן מגורים) בבייג'ינג על כ – 80%. התופעה בה מבנים ודירות עומדים ריקים בולטת במיוחד על רקע מרוץ הבניה המתנהל בעיר כאשר המשך תנופת הבנייה עלול להוריד עוד יותר את שיעורי התפוסה.
על מנת למתן במעט את הסקולציות שהתעוררו, הממשלה מנסה זה זמן מה לצנן את הענף על יד נקיטת צעדים מגבילים כמו הפעלת מדיניות מיסוי בתחומים חדשים כגון מס מכירה, וכן הגבלת היצע השטחים המיועדים לבניה. הבנק המרכזי אף העלה לאחרונה את הריבית על משכנתאות והלוואות לצורך רכישת דירה, ובכך סיים תקופה בה עידוד המשכנתאות היה עניין מקובל. הסיטואציה שנוצרה בשטח גרמה להתפתחות גישה של "נחכה ונראה" בכל הנוגע לרכישת נדל"ן בעיר.
לפני זמן מה, בארוחת צהריים במסעדה מקומית, נזדמן לי לשמוע קבוצת צעירים המתחבטים בקול בשאלה – האם לרכוש עכשיו דירה, או להמתין להתייצבות המחירים בשוק שלדעתם עתידה להתרחש, אם כבר, רק לאחר המשחקים האולימפיים ב - 2008. רוב הנוכחים בשיחה נטו לכיוון אחד: רובם סברו כי רק ירידת מחירים תחול לאחר האולימפיידה – לא לפני. אחד הצעירים מסביר: "אני מעדיף לחכות שנתיים שלוש ורק אז לקנות דירה. יש סיכוי שעד אז ירדו המחירים מעט". ועוד הוסיף: "היום, בהתבסס על המשכורת החודשית שלי בגובה 5000 יואן שאני מרויח (סכום השווה ל – 600 דולר), אצטרך להקצות 15 שנים מחסכונותי על מנת לקנות דירה בגודל 100 מ"ר." ואכן, הבלבול שנוצר סביב הענף מוצאות ביטוי בשיעורי ירידה במספר הדירות שנמכרו בשנה החולפת - שיעור ירידה של כ – 20%.
בקצב הזה של המשך תנופת הבנייה – הריסת מבנים ובמקומן בניית דירות במחיר גבוה יחסית להכנסת המקומיים, אנו נמשיך כנראה לצפות בתופעה שניתן לכנותה "הבועה הנדל"נית של הערים הגדולות בסין" וגל הספקולציות רק צפוי להתגבר. עם זאת, סינים ממוצעים לא יוכלו לעמוד יותר במחירי הנדל"ן הגבוהים. הביקושים ירדו, והשוק כנראה יתאים את עצמו. השאלה הגדולה שנשאלת היא– מתי זה יקרה, והאם אנחנו עוד נהיה כאן לראות את זה קורה...